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为什么房地产业不像制造业那样以低价相互竞争?

发布时间:2020-11-21 20:01:25

最近,有网友提出,为什么房地产业像制造业一样,存在着低价竞争的行为?在这方面,专家认为,房地产业与制造业仍有差异。目前,除垄断行业外,几乎所有的制造业都存在产能过剩的情况,而房地产行业由于投机、利用金融杠杆囤积大量住房、囤积土地,人为造成商品房供不应求的局面。在这种市场环境下,开发商不可能像制造业那样以低廉的价格相互竞争。

我们认为,与制造业不同的是,房地产不存在低价竞争,这主要是由以下三个因素造成的:

首先,商品房的最大成本来自土地价格,通常土地价格占总房价的50-70%,即商品房价格的一半以上是地价。而实际开发商的建筑成本在1000到2000元/平方米之间,所以建筑成本在商品房价格中所占的比例很小。因此,开发商的地价+税费+建设成本基本上是固定的。但是,制造业的生产成本是可变的,可以购买劣质材料生产,或者在生产中偷工减料,也可以通过无偿加班来降低成本,甚至承受暂时的损失也要抢占市场份额,所以制造业具有低价竞争的空间。

对开发商来说,建筑总成本是:建筑成本+地价+各种税费+销售成本+合理利润。因此,如果开发商不举债,他们肯定无法建造房地产和土地。即使有了财务杠杆,开发商的利润率也不是很高,在这种情况下,以制造业等低价竞争的开发商意味着小利润或亏损,从而导致其他企业资产的破产或重组。

另外,购房者往往是买房还是不买房,你的房价越涨,投机者买的越多,因为他们想从中赚取巨额利润,如果你降低房价,投机者看,我买房子是为了赚取价差,现在开发商以折价出售房子,那就有投资房地产的风险,当有大量的等待--而且--你看,买家都是稀缺的吗?此外,对于需求刚性的购房者,房价越高,他越想尽快买房,担心自己将来买不起房,如果房价下跌,刚性需求就不会那么急着买房了。开发商从饥饿营销策略的角度来看,不能降低促销的价格。

第三,如果发展商选择减价促销,老业主便会来保护自己的权益,并要求发展商作出相应的赔偿。这也是开发人员最头疼的问题。通常开发商承诺向老业主送精装修,或退还部分购房款,或送停车位等方式平息老业主的不满。现在老业主也很聪明,在维权方面没有提出房价下跌的问题,而是说你们商品房的质量不符合合同的标准。为了避免与老业主过于纠缠不清,许多开发商不敢大幅度降低商品房价格。

最后,通常新的房地产进入市场后,都要到相关部门进行登记登记,这样你才能拿到预售许可证。如果住房公司大幅降价,有关部门将暂停发放住房企业预售许可证,使住房企业无法出售商品房,公司可能陷入危机。在一些地方,监管机构规定,房地产公司不应将房价降至90%以上的红线,否则将不允许出售,主要是为了房地产市场的稳定。因此,在商品房价格限制的情况下,住房企业是不可能相互竞争的。

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